8 november 2020

Reality check 2: hoe realistisch zijn de uitgangspunten?

Reality check 2: hoe realistisch zijn de uitgangspunten?

Jan Winsemius is als planeconoom bij het project betrokken. In deze fase zijn ideeën nog te abstract om er echt aan te rekenen, maar je kunt vanuit financieel oogpunt al wel iets zeggen over de uitgangspunten die zijn geformuleerd. Dat is precies wat hij doet, tijdens en na elke themabijeenkomst. Dit keer over de uitkomsten van 14 oktober: Seeligkwartier Verbonden.



Plannen en visies

"Om te rekenen aan een plan moet je weten wat je gaat maken en hoeveel je daarvan gaat maken. De rekensom is simpelweg wat keer hoeveel. Je rekent dat uit per vierkante meter grond. De meest basale rekensom voor het Seeligkwartier heeft op de plaats van de kazerne ongeveer 5 hectare park en op de plek van de Teruggave ongeveer 2 hectare woongebied. Het park kost wat en het woongebied levert wat op.


Als je verder inzoomt kun je nog een keer zo’n verdeling maken. In het park ligt een aantal bestaande gebouwen die bij hergebruik iets kunnen opleveren. Daar tegenover staat het park zelf en de nieuwe Mark die iets kosten. Een vergelijkbare verdeling is te maken in het woongebied van de Teruggave. Een deel van het gebied bestaat uit kavels met bebouwing die iets opleveren en een deel bestaat uit openbare ruimte, die iets gaat kosten.


Sommige ideeën kunnen nu al een grote impact hebben op de kosten en opbrengsten. 


We zijn voor het Seeligkwartier nu nog geen plan aan het maken, maar een visie. Dat betekent dat er nog geen concreet overzicht komt wat je precies gaat maken en hoeveel je daarvan gaat maken. Toch zie je dat er wel degelijk sprake is van uitgangspunten en ideeën die een grote impact kunnen hebben op de kosten en opbrengsten van het plan."


Niet alle keuzes zijn vrijblijvend

"Eén van die ideeën is om het park door te laten lopen in het woongebied. Een ander idee is om een vrije groene zone te realiseren langs de singel, zodat de kwaliteit van de open ruimte in de stad beter tot uiting komt en zodat een betere ecologische verbinding ontstaat langs het water. De kwaliteit die dergelijke ideeën met zich mee kunnen brengen staat buiten kijf. Je kunt een aaneengesloten groengebied maken van de Markendaalse weg tot aan de voormalige rechtbank, waarin, zoals een stedenbouwkundige zou zeggen, de gebouwen te gast zijn. Er zijn genoeg voorbeelden van plannen met losse bebouwing in een parkachtige omgeving om aan te tonen dat zoiets goed mogelijk is.


Toch moet je met dat soort uitgangspunten opletten. Eigenlijk ben je in deze fase een visie aan het maken en nog geen plan. Er worden bewust nog geen definitieve keuzes gemaakt voor gebouwtypen of bouwhoogte. Uitgangspunten om stukken vrij te houden en park het woongebied binnen te halen lijken goed te passen bij het abstractieniveau van een visie.

De ideeën voor het groen binnen het woongebied en langs de singel hebben echter wel directe en concrete gevolgen voor bebouwing, bouwhoogte en parkeeroplossingen.


Eigenlijk ben je indirect de uitgangspunten voor het woongebied aan het vastleggen. Als je dezelfde woningaantallen wilt halen, zullen er hogere gebouwen moeten komen. Die zijn duurder om te maken. Het is waarschijnlijk dat de parkeerkelders voor die gebouwen niet meer onder de gebouwen passen. Het is vast en zeker op te lossen, maar je moet er wel even aan tekenen om uit te zoeken hoe en wat de financiële consequenties zijn, of de consequenties voor de woningaantallen."

De groene uitgangspunten kunnen als gevolg hebben dat je woningen moet schrappen of juist hoger moet bouwen


Testen, testen, testen

"Je komt op een niveau aan dat je de ideeën en uitgangspunten moet gaan testen. Niemand zal principieel tegen een groter park zijn. Niemand is principieel tegen het maken van een aantrekkelijke groenzone langs de singel. Maar iemand kan wel bezwaren hebben tegen het schrappen van woningen, een hogere bouwhoogte of tegen de stijgende bouwkosten die het gevolg zijn van de groene uitgangspunten.

In de eerste themabijeenkomst heb ik het gehad over verlanglijstjes en geld. Van mijn oud vennoot, die echt econoom is, mocht ik nooit zeggen dat je een euro maar 1 keer kan uitgeven. “De essentie van een euro is juist dat je hem steeds opnieuw kunt uitgeven…”

Binnen een plan is dat helaas niet zo. Je moet keuzes maken. Als je dat niet doet is het risico dat je uiteindelijk geen geld over hebt voor de belangrijkste dingen op je verlanglijst."


Ruimtelijk boekhouden

"Een plangebied heeft niet alleen een financiële boekhouding, maar ook een ruimtelijke boekhouding. Grond is wat ingewikkelder dan geld. Je kan niet zo maar zeggen dat je grond maar één keer kan gebruiken. Je kan de lucht in met gebouwen. Je kan onder de grond, bijvoorbeeld met parkeerplaatsen. Grond kan je zo twee of drie of meer keer gebruiken. Zo kan je allerlei ideeën in een plan stoppen, waar op het eerste gezicht niet zo maar de ruimte voor is.

Maar een plan wordt daar wel ingewikkelder en duurder van en je kan niet meer zo maar, zonder een tekening te maken, zeker weten dat het resultaat iets oplevert dat aantrekkelijk en haalbaar is. Op een gegeven moment moet je je ideeën gaan testen, niet alleen financieel. Je moet vooral ook gaan kijken of het allemaal past en iets oplevert dat je wilt hebben."

Laat je inspireren