Jan Winsemius is als planeconoom bij het project betrokken. In deze fase zijn ideeën nog te abstract om er echt aan te rekenen, maar je kunt vanuit financieel oogpunt al wel iets zeggen over de uitgangspunten die zijn geformuleerd. Dat is precies wat hij doet, tijdens en na elke themabijeenkomst. Dit keer over de uitkomsten van 22 september: Plek voor iedereen.

Plek voor iedereen … die kiest voor deze plek

"Het idee is dat je wilt dat er mensen in het gebied komen wonen die echt een band hebben met de plek, die de omgeving actief gebruiken en ook iets teruggeven, bijvoorbeeld in het beheer. De stelling is eigenlijk dat wonen hier niet vrijblijvend is.

Dat heeft gevolgen voor de manier waarop je het plan in de markt zet. De druk op de woningmarkt is groot. De keuze voor de woonplek wordt in die overspannen markt veel minder bepaald door de kwaliteit van de woning en de plek. Als ergens een kans is om te wonen grijp je die. Een projectontwikkelaar zal bovendien bij de verkoop van een huis niet vragen naar de motivatie van de koper. Dat is niet zijn rol."

Met welk aanbod trek je mensen die iets bijzonders hebben met deze plek?

"Je zult dus actief iets moeten doen. Je moet er over nadenken met welk aanbod je mensen trekt die iets bijzonders hebben met de plek. Als je voor een extra kwaliteit moet betalen is de kans groter dat degenen die daarin niet geïnteresseerd zijn, afvallen. Je kan bijvoorbeeld aan nieuwe bewoners een stukje van een collectieve tuin verkopen of verhuren op de overgang van park en woongebied. Wie daar niet in is geïnteresseerd, zal er niet voor willen betalen en minder snel geneigd zijn in het gebied te wonen. Het gaat er niet om dat dit hét idee is. De uitwerking zal lastig zijn met de beperkte ruimte. Het gaat er wél om dat de doelstelling alleen kan worden bereikt als er een concrete uitwerking is die bewoners met binding trekt en bewoners zonder binding afstoot.

Voor sociale huurwoningen is het veel lastiger om zoiets te organiseren. Huurwoningen worden toegewezen volgens vastgestelde spelregels. Als je aan de beurt bent krijg je een huis. Dat maakt het veel moeilijker te sturen op de binding met de plek."

Diversiteit als kracht en betaalbaar en toegankelijk

"Het uitgangspunt voor het Seeligkwartier is al dat het woningprogramma gemengd is. Er komen niet alleen dure koopwoningen. De wens van diversiteit gaat een stap verder. Het betekent dat je niet alleen maar kijkt wat het handigst is om te bouwen of wat binnen de spelregels voor prijzen het meest oplevert. Je moet echt bewust variatie gaan maken en toegankelijkheid organiseren. Daar moet je dan vanaf het begin, ook financieel, rekening mee houden. Het risico is niet dat het niet kan. Het risico is dat je jezelf aan het begin van een plan rijk rekent, waardoor het straks niet meer kan."

Planeconomen vinden het altijd fijn om dingen die geld kosten voorlopig niet te doen.

Tijd als vriend

"De meest ingrijpende suggestie die werd gedaan is om niet meteen de bulldozers te laten komen als de kazerne over een paar jaar vrij komt. De gedachte is dat het gebied zo lang afgesloten is geweest van de stad, dat we er eerst aan moeten wennen. Ideeën kunnen dan groeien vanuit het gebruik.

Planeconomen vinden het altijd fijn om dingen die geld kosten voorlopig even niet te doen. Wat dat betreft is de suggestie natuurlijk fantastisch. Het roept wel de vraag op wat niets doen precies betekent. Het zou een plan kunnen zijn waar je de onderdelen die vooraf zeker zijn, zoals de aanleg van de Nieuwe Mark en de herontwikkeling van de Teruggave direct aanpakt. Het plan voor het park zou dan, voorlopig, bestaan uit kleine ingrepen die de toegankelijkheid garanderen en direct gebruik mogelijk maken. Panden in het park kunnen een tijdelijke functie krijgen. Als er vervolgens een goed idee is, voor één van de bestaande gebouwen, of voor een deel van het park, kan de ontwikkeling stapsgewijs plaatsvinden. Een bijkomend voordeel is dat je niet meteen alle ruimte op maakt, zodat je geen nee hoeft te verkopen aan een fantastisch idee of initiatief dat nog gaat komen.

Financieel kan dit prima. Het is vooral de vraag hoe een plan eruitziet waarbij het park wel direct een waardevolle toevoeging is aan de stad en de buurt."

Je kunt het Seeligkwartier niet perfect maken door alleen naar het Seeligkwartier te kijken.

Andere uitgangspunten

"De uitgangspunten, zoals “het water komt” en “de vier jaargetijden”, gaan veel meer over de concrete invulling van gebouwen en onderdelen van het park. Afwegingen daarbij zijn deels hetzelfde als bij het onderwerp diversiteit. Het maakt wel duidelijk dat er een verschil is tussen meer algemene uitgangspunten en concrete ideeën. Bij een idee om de Mark breder te maken en direct iets te doen met het water in het park moet je wel nadenken over de peilverschillen in de seizoenen en het niveauverschil tussen de waterstand en het park. Er kan veel, maar niet alles kan zomaar. Sommige conclusies kan je alleen trekken als je echt onderzoekt of het kan. Waar je vooral voor moet oppassen is om uitgangspunten te formuleren waarvan je de gevolgen niet kunt overzien. Dat zou je thuis ook niet doen.

De laatste uitgangspunten “overwin de barrière Fellenoordstraat” en “Seeligkwartier als schakel” gaan voorbij de grenzen van het plangebied. Je kunt het Seeligkwartier niet perfect maken door alleen naar het Seeligkwartier te kijken. De planeconoom vindt het altijd fijn als kosten buiten plangrenzen liggen, want dan hoef je ze niet zelf te betalen, maar voor de gemeente hebben die eisen natuurlijk wel direct gevolgen. Juist voor eisen aan de omgeving is het uiteindelijk van belang om precies te zijn. Als je wilt dat je buren iets gaan doen, moet je daar afspraken over maken."

Wil je zelf ook reageren op de uitgangspunten? Dat kan.